2021年楼市收官战在低温运行中开启。

楼市精准调控之下，下半年以来市场供需两端均走弱尽管当前信贷政策边际宽松信号不断释放，调控政策边际调整预期不断增强，但2021年以来房企到位资金同比增速逐渐放缓，到期债务压顶，叠加市场下行预期，短期内销售仍难以改观，市场各方都在弱平衡中寻求增量

11月重点城市新房成交面积同比降幅均超两成，市场价格仍呈现下跌态势，百城新建住宅价格环比由涨转跌，二手住宅价格环比连续2个月下跌机构预计，12月市场整体仍将维持低位运行，价格仍面临下行压力

新房单月成交近10年最差

房企面临年末冲刺，全国房地产信贷环境略有好转，但购房者置业情绪似乎并未恢复。

11月，中指研究院监测的50个代表城市中，长三角代表城市新房成交面积环比下降8.1%，同比下降31.7%，长江中游代表城市商品住宅平均成交面积环比增长9.5%，同比下降42.8%，珠三角代表城市环比增长7.2%，同比下降46.8%，成渝代表城市商品住宅平均成交面积环比增长2.1%，同比下降42.1%，京津冀代表城市环比下降6.3%，同比下降14.3%。

成交套数则更能反应购房者的情绪整体来看，50城11月商品住宅成交套数96393套，环比下降57.52%，同比下降70.32%1—11月累计来看，得益于上半年市场增长，50个城月均成交280090套，同比增长4.7%

分城市能级看，各线城市成交面积均出现同比大幅度下跌，一线城市新房平均成交79.33万平方米，同比下降17.91%，环比增长8.29%，二线城市成交62.90万平方米，同比下降30.10%，环比增长1.19%，三线代表城市商品住宅平均成交面积为30.75万平方米，同比下降39.45%，环比下降13.01%。

而易居研究院则认为，2021年11月是近10年表现最差的11月。

其监测的40个典型城市中，新建商品住宅11月成交量环比下降4.3%，同比大降39.4%自6月新建商品住宅成交面积同比增速年内首次转负以来，已连续5个月同比降幅加速扩大

40城中，新房成交面积累计同比增速排名前五的城市分别为:厦门，珠海，杭州，北京，福州，降幅最大的五个城市分别为韶关，南宁，淮安，惠州，洛阳。预计2021年前三季度归属于上市公司股东的净利润为65亿至85亿元，同比增长824%至1045%。

最值得关注的是长三角代表城市宁波，1—11月新房成交累计同比增速已扩大至—17.3%而今年1月，宁波新房成交量曾一度达到187.4万平方米5月开始，宁波新房成交量同比增速连降7个月，11月仅成交63.9万平方米，增速降至—52.7%，创下2012年以来最低值，和年初的火爆行情相比，年内缩水达65%

此外，义乌楼市的骤然降温对金华市产生了冲击1—11月金华新房成交累计同比增速已扩大至—25.6%10月下旬义乌提出降低预售条件和放宽公证摇号政策后，尽管11月金华新房成交量环比增长3.3%，但从单月7.3万平方米的成交规模绝对值来看，仍处于近10年低位水平

半数城市二手房成交环比回升

今年金九银十接连惨淡收场，部分城市单月成交量甚至连创多年新低，11月热点城市二手房继续保持低迷。

不过，从数据上看似有暖意。剔除口罩机配件业务后，公司2021年前三季度销售收入预计较去年同期增长70%以上。

根据贝壳50城二手房交易数据，11月50城二手房整体成交量环比增长约2%，约50%的城市成交量环比回升。

从区域分布看，成交量环比回升的城市主要分布在粤港澳大湾区，长三角区域深圳二手房成交量连续两个月环比增长，10月，11月环比增速分别在10%以上，40%以上，佛山，广州，中山，惠州等11月环比增速在15%以上，杭州，合肥，苏州等环比增幅在10%—40%之间

但必须注意到，当前回暖明显的城市主要是因为前期深度下挫，成交量基本降至长期历史低位，例如深圳9月成交量几乎是近10年的最低。

易居研究院监测的13个热点城市中，二手住宅成交量同比下跌40.6%。

从具体城市看，大连，青岛，扬州，深圳，杭州等同比降幅60%以上，并且累积同比降速居高不下。

易居研究院指出，环比反弹属季节性异动，并非市场预期纠偏后局部行情回暖，更非整体市场环境出现实质性转向。

贝壳研究院认为，三季度市场转弱使得售房者预期回归，无论是挂牌价还是调价动作都更趋向于市场真实水平，使得交易过程摩擦相对减少，有助于成交回升但当前市场规模仍处历史低位，市场修复仍需要时间

土地溢价率创10年新低

11月，代表房企拿地积极性减退，大多房企放弃年末补仓机会百强房企前11个月拿地总额23461亿元，同比下降17.7%，其中50家代表企业11月拿地总额创今年新低

累计来看，1—11月全国300城共成交各类用地规划建筑面积166418.21万平方米，同比下降18.06%11月单月，300城成交建筑面积15471.44万平方米，同比下降19.98%，土地出让金3964.12亿元，环比增长14.47%，同比下降19.3%

住宅用地更是同比明显下降据初步统计，2021年1—11月，全国300城住宅用地推出10.1亿平方米，同比下降11.3%，绝对规模为近三年同期最低水平，住宅用地成交7.0亿平方米，同比下降28.3%，土地出让金4.1万亿元，同比下降9.2%

两集中供地模式对控制溢价率效果显著。

易居研究院统计，11月40个典型城市土地成交溢价率为6.5%，环比，同比分别下降8.9个百分点和3.7个百分点，创近10年历史新低，过半城市溢价率为0。业绩变动的主要原因是，2021年前三季度，由于市场需求旺盛，公司PCB主轴，高速加工中心主轴，数控雕铣机主轴等产品的销售收入较上年同期大幅增长，导致归属于上市公司股东的净利润大幅增加。

城市间，板块间热度两级分化更为严重。

1—11月全国300城各线城市住宅用地推出和成交相关指标同比变化

11月，土地出让金排名前五的城市分别是苏州，南京，无锡，上海和深圳而40个典型城市中，三四线城市土地出让金同比增速仍在不断回落

据易居研究院测算，1—11月桂林，昆明，南昌土地出让金增速不断回落，分别为—71%，—71%和—61%，同时福州，兰州，惠州，廊坊等城市增速下降严重。

房企的投资拿地偏好也较为明显从城市群分布来看，1—11月50家代表房企在长三角，成渝和京津冀城市群拿地面积占比均有所上升，房企拿地关注热点区域城市趋势显著其中，杭州，重庆及长沙成为代表房企拿地面积前三城市

百强房企拿地金额呈现断崖式下跌2021年1—11月，TOP100企业拿地总额23461亿元，同比下降17.7%，其中50家代表房企11月拿地总额同比下降91.4%，环比下降72.3%

与以往年末房企加码补储不同，尽管多个城市在11月集中供地，但房企们拿地极为谨慎。

据中指研究院，50家代表企业11月单月拿地总额创今年新低。智机电9月27日晚发布业绩预告。。

2020—2021年11月50家代表房企每月拿地总额

从拿地金额排行看，11月百强门槛值59亿元，与去年同期73亿元相比下降14亿元，百强房企招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的49.3%，与1—10月相比下降2.5个百分点，占比持续下降。

超8成房企单月业绩同比下滑

传统的业绩冲刺月，百强房企业绩却出现集体下滑。

头部房企优势依然明显，据中指研究院1—11月房企销售业绩百强，碧桂园以7290亿元的累积业绩继续稳居首位，这意味着11月单月碧桂园实现销售529亿元，万科，融创中国，保利发展分别位列第二，三，四名，处于5000亿元阵营。

尽管如此，前11个月仍然诞生了35家千亿房企，较去年同期增加3家35家超千亿超级阵营销售额增长率均值为6.2%，27家第一阵营房企销售额增长率均值为11.1%，第二阵营有30家企业，销售额增长率均值为16.0%，第三阵营和第四阵营分别为29家和30家，销售额增长率均值分别为9.8%和9.4%

但1—11月各阵营门槛值开始出现回落。

值得关注的是，TOP3房企门槛值为5495.0亿元，较上年下降8.8%，TOP50房企门槛值700.0亿元，较上年下降2.8%此外TOP10房企门槛值为2667.0亿元，较上年增长8.7%，TOP30房企门槛值为1162.3亿元，较上年增长7.3%，TOP100房企门槛值为273.5亿元，同比微增1.3%

事实上，百强房企中业绩同比下滑的不在少数。

据克而瑞统计，11月TOP100房企整体单月业绩规模较10月环比明显回落3.4%，单月业绩同比降幅进一步扩大至37.6%更值得注意的是，超8成企业单月业绩同比降低，其中超半数房企同比降幅大于30%，同环比双降的企业数量增至56家

1—11月百强房企业绩表现及同比变动

而据中指研究院统计，公布2021年销售目标的32家房企1—11月目标完成率均值为83.0%，其中滨江集团，绿城中国，大发地产等企业已提前超额完成年度销售目标，正荣，佳兆业等企业的目标完成率均超过90%。

另一些企业完成率较低，如中国恒大，万科，首创置业等，目标完成率低于75%。

多家研究机构均认为，市场底部仍未到来，房企以价换量，冲刺供货及促进去化之下，业绩完成度仍不乐观。口罩机配件业务销售收入占去年同期比重较高，本报告期为零。

11月，在市场情绪步入低谷之时，部分房企积极进行回购票据，并寻求债务展期来避免海外债违约中国金茂，银城国际，祥生控股，世茂集团，建业地产，龙光集团，力高集团，正荣地产，新城控股等多家房企纷纷回购美元票据，降低企业负债水平，提振资本市场信心，阳光城3只美元债展期获通过，继续寻找战略投资者

而另一方面，部分房企通过转让旗下资产舒缓资金压力盘活存量资产首开股份15亿元挂牌转让北京和信金泰房地产49.93%股权，华润置地公司5353.91万元拟转让成都锦兴公司51%股权，云南城投3.65亿元挂牌转让陕西普润达投资发展有限公司100%股权

境外债规模同比缩减9成

11月房企境内债修复速度明显快于境外债，整体融资规模回升，环比增加55.6%。

据贝壳研究院统计，2021年1—11月房企境内外债券融资累计约8466亿元，较2020年同期下降19%，金额规模减少1990亿元根据当前市场趋势，预计2021年发债规模将回落至万亿元之下

结构上看，1—11月境内债券规模占比71%，较2020年同期上升10个百分点，累计发债规模约5978亿元，同比下降约6.3%，境外融资规模降幅进一步扩大，累计发债折合人民币约2487亿元，同比下降约39.0%，境外融资占比也维持近五年来的低位。

房企暴雷，信用下调等危机仍在不断发酵11月单月，房企境外债券发债数量，规模双双降至年内单月最小值，仅成功发行2笔债券合计2.58亿美元，规模环降83.6%，同比下降94.3%

而境内债券11月发行规模则实现翻番，共发行46笔合计约457亿元，环比增加125.1%，同比减少17.7%，境内债券发行规模占比约97%。

值得关注的是，11月地产境内债具有较强的结构性特征贝壳研究院统计数据显示，46笔债券中，有44笔发债主体为中央或地方型国有企业，占比约96%，其余两笔发债主体为万科旗下的印力集团，优质发债主体优势愈加显著

境内债券融资11月平均票面利率4.05%，较上月下降13个基点，境外债券融资11月平均票面利率为8.03%，较上月下降262个基点。

11月海外债近似断发，仅有港龙中国一家企业成功发行海外债对此中指研究院认为，本月海外评级机构持续下调多家房企信用级别或展望，地产美元债继续出现违约，境外投资人失去的信心短时间内无法修复，海外融资渠道被迫进入暂停阶段

在境内融资复苏，内房企积极修复短期流动性的过程中，11月多家房企到期债务获展期，资金流动性进一步有所缓解。

11月境内外债券融资到期债务规模约731亿元，环比减少5.3%，同比减少12.7%，到期债务净额258亿元，房企偿债压力整体较10月有所缓解11月内阳光城，中国奥园，花样年等多家房企多笔到期境内外债券成功获得展期同时，月内房企股权，资产等交易保持活跃

贝壳研究院预计，12月房企到期债务维持在800亿元规模，偿债压力仍然较高距离年末不到 1个月时间，房企会加速出清存货，或将延续下半年以价换量的策略

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据记者不完全统计，2021年以来，全国各省市发布房地产相关调控政策超过450次政策不断完善升级，调控效果显著，不仅新房销售市场止住了疯狂，土地市场更是及时退烧供地两集中政策在稳地价方面逐步显效，各线城市溢价率应声回落，一线城市土地成交量有所改善，18个二线城市整体土地成交规模小幅下降，部分城市降幅明显

即将到来的2022年，房住不炒总基调仍将保持不变，三稳仍是目标叠加房地产税试点或将落地，市场多方期待的试点城市名单，征收细则能否进一步影响购房者预期相信读者会从数据中获得自己的答案

视觉:蔡沛君

排版:陈梦妤 王蜀杰

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